Будем ли мы платить НДС при продаже квартир
Экономикаzn.ua11 июля 2021

Будем ли мы платить НДС при продаже квартир

Как на самом деле повлияют на недвижимость законодательные новации

Последние изменения, вносимые в законодательство, в частности законопроект №5600, взбудоражили рынок недвижимости. Люди активно интересуются и покупают жилье, опасаясь повышения цен еще и за счет налоговой составляющей. Попробуем разобраться, что к чему.

Почему цены на недвижимость растут

ZN.UA уже неоднократно писало о том, что в последнее время выросли цены на недвижимость, особенно на квартиры. Причин тому множество и основная — это отсутствие в Украине других надежных инвестиционных инструментов для вложения накоплений: никто не доверяет банковской системе, которая живет сама по себе, а народ сам по себе; отсутствует рынок акций и облигаций или он недоступен. А вот недвижимость по-прежнему может дать доход от 5 до 15% годовых при разумном вложении. И поэтому заменяет все мыслимые и немыслимые «инвестиционные инструменты».

Второй причиной роста цен на недвижимость является благоприятная для Украины внешнеэкономическая ситуация, когда цены на металл и железную руду все еще довольно высоки, так же, как и цены на зерновые вкупе с хорошими видами на урожай в этом году. Многие спросят: какая связь между недвижимостью и металлом или зерном? Тем более что высокие цены на металл приводят только к удорожанию строительства. Но на самом деле связь есть, поскольку высокие доходы Украины не только позволяют платить налоги в бюджет, но также повышают доходы компаний и их сотрудников; эти доходы создают массу денег (валюты), которая давит на рынок и повышает цены на очень многие товары, в том числе и на недвижимость.

И третья причина — выросшая во всем мире масса денег благодаря тому, что все государства, особенно ведущие экономики мира, поддерживали своих граждан выплатами во время эпидемии и в какой-то степени обесценили все мировые валюты. Поэтому валюты стали дешевле, а значит, товары, в том числе и недвижимость, дороже.

Почему важно понимание причин удорожания недвижимости

Именно для того, чтобы принимать такие важные решения, как покупка-продажа недвижимости. Ведь в последнее время вся недвижимость обрастает слухами, как собака блохами, людям начинает казаться, что можно сейчас купить, а потом дороже продать, и что это же так просто! А кроме того, упорно распускаются слухи о том, что в Украине вводится НДС при продаже недвижимости физическими лицами. Вот с этим мы попробуем разобраться, но сначала вспомним (кто знал) о цикличности цен на недвижимость.

Надеюсь, что не открою большой секрет, если скажу, что цены на недвижимость подвержены колебаниям. Причем самые худшие из таких колебаний — это когда цены начинают расти, и создается впечатление, что расти они будут всегда. Но пузырь на то и пузырь, чтобы в один прекрасный день банально лопнуть. Подобные ощущения были у участников рынка в период последнего кризиса 2007–2008 годов. И именно из-за этого многие попали в капкан, когда выросшие цены в один момент обвалились, да так, что все еще не вернулись к ценам того времени. И тогда только ленивый не говорил, что надо купить сегодня дешево и продать завтра дороже. Ну да, продали!

А что же все-таки с НДС? Будем платить?

Все эти колебания и пузыри рынка недвижимости мир проходил много раз, хотя аргументы, которыми заинтересованные участники рынка подталкивают покупателей вкладывать средства в недвижимость, каждый раз и похожи, и отличаются. Чего только стоит аргумент о подорожании в связи с введением НДС в законопроекте №5600! Самое интересное состоит в том, что для компаний-застройщиков НДС отменили, а частные лица как не платили НДС, так и не будут его платить. Любители слухов ссылаются именно на этот законопроект, в котором в разделе, посвященном НДС, на самом деле нет ни одного пункта о добавлении НДС на недвижимость, зато есть пункты именно об освобождении от уплаты НДС.

Например, пункт 197.1: «…освобождаются от налогообложения операции первой поставки доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств». То есть государство хочет освободить от налога жилье эконом-класса, финансируемое из бюджета. Разве это плохо?

Хочется спросить: где здесь дополнительное налогообложение НДС? Ведь здесь именно освобождение от уплаты НДС при поставке доступного жилья!

Неужели у нас настолько далеко зашло желание пиариться на недвижимости, что можно на этой почве придумывать что угодно? Ведь освобождение прописано для юридических лиц, что как раз может снизить цены, а не повысить. Хотя не эти факторы влияют на стоимость недвижимости, а именно те, что перечислены выше.

Что касается налогообложения НДС физических лиц, то этим в законопроекте просто не пахнет. Я не знаю, как еще убедить людей в том, что никакого НДС на продажу квартир в законопроекте №5600 нет от слова совсем! Знакомый американец при моей попытке обсудить любую новую информацию первым делом задает вопрос об источнике этой информации. Американцы давно прошли тот период, когда «это правда — в телевизоре так сказали», они научились первым делом смотреть на источник, а серьезные издания всегда в первую очередь проверяют информацию, поэтому не печатают фейки. У нас же фейки о недвижимости и повышении налогов — любимое дело для поднятия рейтингов.

Какие цены растут?

Но вернемся к ценам на недвижимость.

Прежде всего надо понимать, что цены меняются очень неравномерно по сегментам рынка. Больше всего поднялись цены на новое жилье. Самым высоким спросом пользуется новое жилье, но введенное в эксплуатацию, так как многие обожглись на вложениях в дома, которые строятся незаконно и годами не вводятся в эксплуатацию, а люди живут там без света и воды. Почему люди вкладывают в незаконные дома? Просто там дешевле и есть надежда, что «государство нас не бросит». Вот только после сноса таких домов надежд (слава Богу) уменьшилось.

Там, где есть повышенный спрос, там наблюдается самый большой рост цен. В то же время застройщики решили: «Зачем давать заработок тем, кто покупает на уровне котлована и потом перепродает? Мы и сами можем на этом зарабатывать». И подняли цены.

Хотя тут тоже все по сегментам, и эконом-класс не дорожает, а вот комфорт стал пользоваться бОльшим спросом — люди хотят жить комфортнее и готовы за это платить.

Жилье, построенное до независимости Украины, дорожает медленнее, а во многих случаях не дорожает вообще, разве что в центральных районах, где построить новое здание практически невозможно из-за плотной застройки.

Повысился спрос и на загородную землю и недвижимость, особенно на новые небольшие дома в хорошем месте — возле реки или леса, в охраняемом поселке с хорошей инфраструктурой и при условии хороших подъездов к нему. Этот спрос активизировался еще с началом пандемии, и был даже некоторый всплеск, хотя он быстро угас, так как оказалось, что трудно жить без городской инфраструктуры — супермаркетов и салонов красоты и даже лечебных клиник. Застройщики озаботились этими вопросами и теперь предлагают новое, более качественное жилье.

А вот в старых садовых товариществах, где нет достаточного объема электроэнергии, водоснабжения и канализации, цены не растут, а иногда даже падают, здесь основной ценностью оказывается земля, но отсутствие инфраструктуры ее все же обесценивает. Поэтому в будущем все большим спросом будут пользоваться закрытые комплексы с хорошей инфраструктурой и услугами, такими как салоны красоты, лечебные клиники и прочее, не говоря уж о электроснабжении, воде и канализации.

Правда, не всегда еще собственники понимают, что эти блага стоят недешево. Но это временно. Например, уже есть понимание, что загородный дом не должен быть большим — 300 или 500 кв. м, на такие дома вообще нет спроса. Сейчас все больше ищут дома площадью 150–200 кв. м, так как обслужить и отопить такое жилище гораздо легче.

Покупать или продавать?

Есть простое правило бизнеса: покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают. Самый плохой советник при принятии решения о покупке недвижимости — это аргумент «все покупают» и причины типа «завтра деньги обесценятся», или «завтра будет дороже», или «завтра придется платить дополнительные налоги», «все друзья покупают» и т.д. Все эти причины совершенно негодные для принятия решения о покупке недвижимости. А какие годные?

Прежде всего это желание улучшить свои жилищные условия, но даже здесь нельзя действовать сломя голову. Любое такое решение требует кропотливого анализа вариантов, просмотра множества объектов, а иногда даже предварительной аренды объекта в приглянувшемся доме, что позволит понять все плюсы и минусы потенциального жилья. Ведь оно выбирается надолго, и поменять его всегда очень сложно и затратно.

Если же вы решили купить недвижимость с целью инвестиций, то здесь принятие хорошего решения, которое позволит быстро окупить недвижимость, будет еще сложнее. Поймите, все лучшее и самое окупаемое раскупается потенциальными инвесторами еще на начальном этапе, так как они этим занимаются постоянно и отслеживают рынок, а вы банально нет: у вас есть своя работа, дом и семья и вам некогда этим заниматься. Поэтому тем, кому некогда, достаются не самые сладкие остатки на рынке, где сливки уже сняты.

Еще раз о дополнительных налогах

Насколько этот налог коснется простых инвесторов, покупающих квартиру для сдачи в аренду? Скорее всего, никак не коснется. А тех, кто покупает на стадии котлована несколько квартир? Как ни странно, тоже не коснется, так как на стадии котлована квартиры еще нет, а инвестор покупает право на оформление квартиры в будущем, после ввода ее в эксплуатацию.

Так как налог платится при перепродаже квартиры, на которую оформлены права собственности, то эти инвесторы будут искать реального покупателя раньше, чем жилье будет введено в эксплуатацию. И даже если пройдет ввод и права будут оформлены, можно либо сразу оформлять на родственников, либо годик подождать. Так что и в этом плане разговоры о том, что правительство повышает налоги, тоже всего лишь пиар и пыль в глаза: никакого влияния на стоимость недвижимости изменения в законодательстве не окажет. Поэтому не надо следовать инстинкту толпы и бежать вкладывать с трудом заработанное в ненужные квадратные метры, которые потом невозможно будет ни продать, ни даже сдать в аренду.

Написать комментарий
💬 Последние комментарии
wourhgowu
rkghbskrughb
Елена
И шо?
Весёлый Роджер
Луночка привет! Ну как же без ПОЛНОВОДНЫХ рек там? А как же Шмулины мосты? Он же их во сне бачил и мореманов пиндосных под ними, ну тех шо с НЕ белой попой. Ты же его дэбильные мечты в пыль превратила! Кстати Мальта, бывшая РУССКАЯ земля, но... тра -ля- ля!
Весёлый Роджер
Ну ты написал! Ты хоть подумал шо будэ со щирыми мозгами, по уши забитыми свидомым дерьмом экс.прапора Шмули, онО же тут Елен - ну цэ тот мудак, шо думувает, шо не разглядят его у жиночих труселях до колен. Он и слева-направо с трудом читает, всё жирными грязными пальцами в экран тыкает, вслух слоги составляет. А ты ему тут задом-наперёд, он же ТУПОЙ свинорылый обормот! А ты ему тут про сраных хероев е..ых у сраку! Ты ему про Сало чи про ковбасику чи про гуся ... ось и писня уся!
Весёлый Роджер
А у долбоЭбов прапоров, на ящиках тушёнки плесень растёт! Ы шо? А в Антарктиде пингвины литают та на мове спивают! Ы шо?
Весёлый Роджер
Ну по поводу высокой травы не знаю, не видел - хотя что вы считаете высокой? И по поводу гадюки -туда же. Вообще-то там есть легенда, что Святой апостол Павел, в 0060 году н.э. потерпев кораблекрушении у её берегов, доплыл до берега и был там укушен змей. Он проклял там всех ядовитых змей, с тех пор они там все НЕ ядовитые. Вроде их там 4 вида - короче, я ни одну не встречал. Может вы на Гозо были? или на Комино? Каменные пляжи это на севере и на ю-востоке. Как я понял до Золотого пляжа и до Голубой лагуны на Комино - где построен городок для съемок Вестерна вы не доехали. В этой лагуне снималось много фильмов: Граф Монте Кристо, Трой и др. см в поиске. А вот изв. фильм "Голубая лагуна" не там.
111
Не, думаю, что одного перехода на латиницу - мало. Нужно ещё чтобы читать и писать наоборот: справа налево:!)) Ukars iniarku! Mayoreh Alars!