Земля в Украине дорожает (фото: Getty Images) Автор: Руслан Кисляк
Что происходит со спросом и ценами на сельскохозяйственную землю после получения права ее покупать юридическими лицами, чего ждать дальше и сколько можно заработать на земле. разбирался финансовый редактор РБК-Украина Руслан Кисляк.
Содержание
-
Что происходит со спросом и ценами на землю Что дальше будет с ценами и сколько можно заработать
С 2024 года в Украине стартовал второй этап земельной реформы – право покупать сельскохозяйственную землю получили юридические лица. До этого в течение двух с половиной лет, начиная с июля 2021 года, покупать землю в Украине могли исключительно физические лица.
Приход на рынок купли-продажи с/х земли юридических лиц пока в равной степени не оправдал ни слишком оптимистичных надежд, ни апокалиптических негативных ожиданий, господствовавших в общественном сознании чуть ли не с момента введения моратория на продажу земли сельхозназначения в 2001 году. Однако спрос и цены на сельскохозяйственные земли растут.
Происходящее со спросом и ценами на землю
По данным Центра исследований продовольствия и землепользования (KSE Агроцентр), за первые три месяца года заключено 25,7 тыс. сделок купли-продажи совокупным объемом 58,8 тыс. га, что на 7% превышает показатели 4 квартала 2023-го, который был рекордным по объемам с начала полномасштабного вторжения России в Украину. По состоянию на конец 2023 г. в обращении находилось 172,9 тыс. га сельскохозяйственной земли, а по результатам 2022 г. этот показатель составлял 109,5 тыс. га, из которых 50,3 тыс. га приобрели до 24 февраля 2022 года.
>
Динамика транзакций купли-продажи земель сельхозназначения (1 кв. 2024 до 1-4 кв. 2023)
По данным Госгеокадастра, в период с начала года по 14 мая средняя цена гектара земель сельскохозяйственного назначения составила: 56 503 грн – в январе, 48 408 грн – в феврале, 45 504 грн – в марте, 50 793 грн – в апреле , 55 644 грн – в первой половине мая. Как видим, пока кажется невозможным выделение определенной ценовой тенденции с начала года.
Что дальше будет с ценами и сколько можно заработать< /h2>
В Киевской школе экономики ожидают постепенный рост объемов рынка сельхозземли в Украине, с увеличением доли юридических лиц.
По официальным данным, сейчас юрлица платят существенно больше земли, чем покупатели-физические лица. По оценкам экспертов, ценовое превышение достигает 30-40%. Это может быть результатом декларирования физлицами заниженных цен в сделках купли-продажи с целью минимизации налогообложения. Следовательно, можно ожидать дальнейший рост цен за счет активизации юрлиц на рынке. Стабильность экономики, инвестиции, законодательные изменения, технологическое развитие и инфраструктурные проекты будут играть ключевую роль в формировании дальнейшей динамики спроса на рынке земли . Сезонные факторы и климатические условия будут влиять на краткосрочные изменения спроса и цен на землю, прогнозирует координатор земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игорь Лисецкий. Влияет на ситуацию и миграционный фактор.
Делать какие-либо прогнозы во время войны – не очень благодарное дело, справедливо отмечает руководитель проекта «КупиПай» группы Concorde Capital Владимир Радько. Но если «вынести за скобки» фактор войны, то можно определить определенную закономерность.
Так, в секторе рынка сельскохозяйственной земли цену (спрос на землю) сформировывает ставка аренды. В свою очередь, арендатор имеет возможность повысить ставку аренды за счет маржи или при условии, что сможет больше зарабатывать с гектара. Так как более эффективный арендатор — применяет новейшие технологии, внедряет переработку вместо продажи сырья, организует экспорт готовой продукции — тем больше он зарабатывает с гектара, а значит и заинтересован сохранить свой земельный банк.
Владелец земли (арендодатель) всегда «перемещается» к арендатору с большей ставкой аренды. Это стимулирует арендатора быть гибким в вопросе формирования цены аренды. Выходит, что арендатор, желающий сохранить и увеличить свой земельный банк, должен постоянно повышать арендную плату и быть конкурентным.
«Из опыта трех лет работы видим, что независимо от того, как в договоре аренды земли прописана индексация аренды, арендаторы регулярно – раз в 2-3 года – поднимают арендную плату на 7-15%, т.е. приводят ее к конкурентному значению по региону. Это и будет обеспечивать рост стоимости земли», — уверен собеседник РБК-Украина.
С момента открытия рынка земли в Украине спрос на землю достаточно стабилен. В течение полномасштабной войны земля остается едва ли не единственным недвижимым активом, который почти невозможно полностью разрушить. Так что спрос на землю будет оставаться стабильным. Свидетельством тому является, в частности, тот факт, что продажи земли в Сумской, Черниговской и Харьковской областях не остановились. Часть инвесторов заходят даже в такие рискованные инвестиции, правда при большей доходности.
Война не мешает украинцам инвестировать в землю (фото: Getty Images)
>
Правда, отмечает генеральный директор компании HarvEast Дмитрий Скорняков, пока земля в Украине является средством производства, а не инвестиционным инструментом, как в других странах Европы (например, в Англии или Польше), то рост цены на нее в ближайшие пять лет возможен два раза, не больше. Сначала земля может дорожать понемногу, например 10% в год. После войны динамика стоимости может ускориться. Но, скорее всего, остановится в пределах 4 тыс. долларов за гектар.
«Только если в нашем государстве сделают все возможное, чтобы права инвесторов, права собственности были полностью защищены, чтобы все происходило законно, прозрачно и честно, — вот тогда спрос и цены на сельхозземли могут измениться. Земля должна превратиться в инвестиционно привлекательный и защищенный актив» «, — убежден собеседник РБК-Украина.
На сегодняшний день цена сельскохозяйственной земли в Украине колеблется в пределах 500-2,5 тыс. долларов за гектар, в зависимости от региона и других факторов. В ближайшие три года можно рассчитывать только на арендные платежи, а это от 4% до 8% в год от стоимости земли. В последующие 4-6 лет тоже не стоит ожидать гигантского роста доходов от владения землей, максимум – в два раза.
«Но возможен и другой сценарий. Все зависит от того, каким путем пойдет Украина, как успешно выполнит свои KPI. В лучшем варианте через 4-6 лет при условии окончания войны мы могли бы даже догнать у некоторых областях польские цены на землю, а это от 5 до 10 тыс. долларов за 1 га в зависимости от региона», — прогнозирует Дмитрий Скорняков.
Опыт европейских стран, где рынок земли заработал значительно раньше Украины, свидетельствует, что стоимость земли сельскохозяйственного назначения растет ежегодно. В Украине стоимость земли со временем превысит отметку в 5 тыс. долларов за гектар, уверен гендиректор компании «Доброзем» Роман Барало. В настоящее время единственным существенным сдерживающим фактором является война.
«Мы четко понимаем, что стоимость земли будет расти в среднем на 15% в год. А также ежегодно инвестор получает аренду плату. Мы советуем своим инвесторам не продавать участок три-четыре года, ведь за этот период увеличение стоимости и полученная аренда плата может полностью окупить инвестиционную сумму. — объясняет собеседник РБК-Украина.
При подготовке материала были использованы данные Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру, аналитика от Киевской школы экономики, комментарии участников Украинского клуба аграрного бизнеса, игроков рынка земли и экспертов инвестиционных компаний.